IMU 2026: come si calcola, chi paga, aliquote e scadenze

Fa parte della guida IMU, TARI e tributi sulla casa: trovi lì tutti gli articoli sul tema.

L’IMU 2026 si calcola partendo dalla base imponibile e applicando l’aliquota giusta del Comune. La pagano soprattutto proprietari e usufruttuari, non gli inquilini. L’abitazione principale non di lusso resta esente, mentre per case diverse, terreni e aree edificabili servono attenzione e dati corretti. Qui ti spiego tutto in modo semplice.

Chi deve pagare l’IMU nel 2026?

In linea generale, l’IMU la versa chi possiede l’immobile o ne ha un diritto reale. Quindi i soggetti principali sono il proprietario e l’usufruttuario. L’inquilino, invece, non paga IMU solo perché abita o usa l’immobile in affitto. La regola vale anche quando il possesso è solo parziale: in quel caso l’imposta si ripartisce in base alle quote.

Ci sono poi casi particolari, come il coniuge assegnatario della casa familiare, che va verificato sulla singola situazione. Se l’immobile è in comunione o in comproprietà, ciascuno paga per la propria quota. Per questo, prima di fare i conti, io controllo sempre titolarità, categoria catastale e eventuali agevolazioni.

Quali immobili sono esenti e quali no?

L’abitazione principale non di lusso non paga IMU. Lo stesso vale per le pertinenze ammesse nei limiti previsti: una sola per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7. Se la casa è classificata come A/1, A/8 o A/9, invece, l’esenzione non c’è e si applica l’aliquota specifica con la detrazione di 200 euro.

Dal 2022 i beni merce sono esenti. Si tratta degli immobili costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, secondo i requisiti previsti dalla norma. Restano poi le regole agevolate per gli immobili rurali strumentali e per alcune situazioni di riduzione che vedremo tra poco.

Qui è facile confondersi. Per questo distinguo sempre tra esenzione, aliquota ridotta e riduzione della base: sono tre cose diverse e non vanno mischiate. Se vuoi capire se un immobile può beneficiare anche di altre agevolazioni casa, puoi confrontarti con la mia guida sui bonus casa 2026 e le agevolazioni.

Come si calcola la base imponibile IMU?

Il calcolo parte dalla rendita catastale per gli immobili, dal reddito dominicale per i terreni e dal valore venale per le aree fabbricabili. Prima si rivaluta il dato catastale, poi si applica il moltiplicatore corretto. Da lì si ottiene la base imponibile su cui calcolare l’imposta.

La formula degli immobili è semplice: rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore. Per i terreni, invece, si usa il reddito dominicale rivalutato del 25% e poi moltiplicato per 135. Le aree fabbricabili, invece, non hanno un moltiplicatore catastale: si guarda il valore venale del terreno nel mercato locale.

Quali aliquote IMU devo applicare?

L’aliquota di base è 0,86%, ma il Comune può modificarla entro il limite massimo dell’1,06%. Nei casi in cui in passato era prevista la maggiorazione TASI, il tetto può arrivare all’1,14%: va sempre controllato nel prospetto comunale aggiornato. Dal 2025, infatti, il Prospetto aliquote standardizzato MEF è l’unica fonte valida da consultare.

Per l’abitazione principale di lusso, cioè A/1, A/8 e A/9, l’aliquota è 0,5% e spetta anche la detrazione di 200 euro. Per i fabbricati rurali strumentali l’aliquota è 0,1%. Gli immobili-merce, come detto, sono esenti dal 2022.

Attenzione anche alle riduzioni più usate: il comodato a figli o genitori dà diritto al 50% della base imponibile, ma il contratto deve essere registrato e vanno rispettate le altre condizioni previste; gli immobili inagibili o storici hanno anch’essi una riduzione del 50% della base; per gli immobili concessi in locazione a canone concordato l’imposta è ridotta al 75%; per i pensionati esteri la riduzione è del 50%.

Quando si paga l’IMU e come si versa?

Le scadenze ordinarie restano due: 16 giugno per l’acconto e 16 dicembre per il saldo. In genere il pagamento si fa con modello F24, usando il codice corretto in base all’immobile:

• 3912 per abitazione principale di lusso e relative pertinenze;
• 3914 per terreni;
• 3916 per aree fabbricabili;
• 3918 per altri fabbricati;
• 3925 per immobili del gruppo D, quota Stato;
• 3930 per immobili del gruppo D, quota Comune.

Se ti accorgi di aver pagato in ritardo o in misura sbagliata, non conviene aspettare. Si può usare il ravvedimento operoso, con interessi e sanzioni ridotte secondo le regole vigenti. Su questo punto io consiglio sempre di intervenire prima possibile, perché il ritardo aumenta il costo finale.

Esempio pratico di calcolo IMU 2026

Ti faccio un esempio semplice su un immobile diverso dall’abitazione principale. Immagina una casa con rendita catastale di 700 euro. Prima rivaluto la rendita del 5%: 700 × 1,05 = 735 euro. Poi applico il moltiplicatore corretto per la categoria catastale. Se fosse un immobile del gruppo A, escluso A/10, userei 160.

La base imponibile sarebbe quindi 735 × 160 = 117.600 euro. A questo punto applico l’aliquota del Comune. Se, per esempio, l’aliquota fosse lo 0,86%, l’IMU annua sarebbe 117.600 × 0,0086 = 1.011,36 euro. Se l’immobile avesse diritto a una riduzione, andrebbe applicata prima dell’aliquota, secondo il caso concreto.

Per questo io dico sempre che il calcolo giusto nasce da tre controlli: categoria catastale, aliquota del Comune e eventuali riduzioni. Un errore in uno solo di questi passaggi cambia il risultato finale.

Come controllo se il Comune ha cambiato l’aliquota?

Qui non si va a memoria. Dal 2025 conta il Prospetto aliquote standardizzato MEF. Quindi, prima di pagare, bisogna verificare il prospetto del proprio Comune per l’anno in corso. Questo è il punto decisivo, perché due immobili identici possono avere importi diversi se si trovano in Comuni con aliquote differenti.

Se vuoi un promemoria semplice: catastale corretta, aliquota corretta, scadenza corretta. Solo così l’IMU viene davvero giusta.

Se vuoi confrontare l’IMU con la vecchia tassa sui rifiuti, puoi leggere anche come funziona la TARI. Se invece ti interessa capire perché la TASI non si paga più, ti lascio la mia scheda su cos’era la TASI.

In sintesi

• L’IMU 2026 la pagano proprietari e usufruttuari, non gli inquilini.
• L’abitazione principale non di lusso è esente, con pertinenze limitate a una C/2, una C/6 e una C/7.
• La base imponibile si ottiene con rendita o reddito rivalutati e moltiplicatori precisi, diversi per categoria.
• Le aliquote dipendono dal Comune, ma vanno lette nel Prospetto aliquote standardizzato MEF.
• Le scadenze sono 16 giugno e 16 dicembre, con F24 e codici tributo specifici.
• Se c’è un errore, il ravvedimento operoso resta la strada da verificare subito.

Domande frequenti

Chi non paga l’IMU sulla casa?

In generale non paga l’IMU chi possiede l’abitazione principale non di lusso, insieme alle pertinenze ammesse nei limiti previsti. Anche gli inquilini non pagano IMU solo perché abitano l’immobile.

Come capisco qual è la mia aliquota?

La devi verificare nel Prospetto aliquote standardizzato MEF del tuo Comune. Dal 2025 è la fonte da controllare prima del calcolo e del pagamento.

Posso correggere un versamento sbagliato?

Sì, in molti casi si può intervenire con il ravvedimento operoso. Conviene farlo presto, così limiti sanzioni e interessi.