IMU prima casa e altri fabbricati: esempio pratico

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Quando ci sono prima casa, pertinenza e altri fabbricati, l’IMU si calcola separando bene ogni unità. La casa principale segue regole diverse dagli altri immobili, e oggi non si parla più di ICI ma di IMU. Ti mostro il metodo giusto, con un esempio semplice e aggiornato.

Da dove parto per calcolare l’IMU?

Il punto di partenza è sempre la visura catastale. Lì leggo la rendita, la categoria e i dati utili per la dichiarazione e per il pagamento. Se ho più immobili, li tratto uno per uno. Non faccio mai un conto unico “alla cieca”, perché ogni unità può avere un regime diverso.

Nel caso che mi era stato sottoposto c’erano questi immobili:

• abitazione principale con rendita catastale di 826,33 euro;
• una pertinenza con rendita di 63,21 euro;
• due autorimesse C/6 con rendita di 40,28 euro ciascuna.

Il possesso era per tutto l’anno e c’era un figlio a carico. Oggi, però, la detrazione per figli non va data per scontata come nei vecchi esempi: per l’IMU attuale bisogna verificare la disciplina in vigore nell’anno di riferimento e le regole del Comune, se previste. L’abitazione principale non di lusso, dal 2014, è esente IMU.

Come si passa dalla rendita al valore IMU?

La rendita catastale va prima rivalutata del 5%. È un passaggio che non si salta. Poi applico il moltiplicatore corretto in base alla categoria catastale. Per molte unità residenziali e per le pertinenze C/2, C/6 e C/7 il coefficiente è 160, ma va sempre controllata la categoria esatta.

Faccio un esempio con i dati del caso:

• abitazione: 826,33 × 1,05 = 867,65; poi 867,65 × 160 = 138.824,00;
• pertinenza: 63,21 × 1,05 = 66,37; poi 66,37 × 160 = 10.619,20;
• primo garage: 40,28 × 1,05 = 42,29; poi 42,29 × 160 = 6.766,40;
• secondo garage: stesso calcolo, quindi 6.766,40.

Questi valori sono la base su cui applico l’aliquota IMU. Se l’immobile è esente, come spesso accade per l’abitazione principale non di lusso, il conteggio si ferma prima. Se invece l’unità è imponibile, allora continuo con il calcolo dell’imposta.

Prima casa, pertinenza e altri fabbricati: non sono la stessa cosa

Qui sta il punto che crea più confusione. La casa principale ha regole sue. La pertinenza, entro i limiti previsti, segue il trattamento della prima casa. Gli altri fabbricati, invece, vanno trattati come immobili ordinari e possono essere soggetti a IMU.

Nel vecchio articolo si parlava di quota Stato e quota Comune. Oggi quel riferimento va letto con prudenza, perché le regole tributarie sono cambiate nel tempo e i codici di versamento possono essere diversi da quelli di molti anni fa. Per questo, prima di compilare l’F24, consiglio sempre di verificare i codici tributo aggiornati sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Se devo pagare più immobili, non mescolo tutto insieme. Raggruppo gli importi per tipologia, applico l’aliquota corretta a ciascun gruppo e poi sommo quanto dovuto. È questo il modo più sicuro per evitare errori nel versamento.

Qual è il metodo pratico che uso nei miei conteggi?

Io procedo sempre con ordine. Prima raccolgo i dati. Poi controllo il periodo di possesso. Infine applico il calcolo. Se l’immobile è stato posseduto per tutto l’anno, il conteggio è lineare. Se invece l’acquisto è avvenuto in corso d’anno, il mese di inizio va valutato con attenzione secondo le regole del tributo e del possesso effettivo.

Per non sbagliare, seguo questa scaletta:

1. recupero la visura catastale aggiornata;
2. leggo rendita, categoria e quota di possesso;
3. rivaluto la rendita del 5%;
4. applico il moltiplicatore corretto;
5. verifico se l’immobile è esente o imponibile;
6. calcolo l’imposta con l’aliquota valida per l’anno in corso;
7. compilo l’F24 con i codici aggiornati.

Esempio pratico: come ragiono su un caso reale

Immagino una famiglia con abitazione principale, una pertinenza e due box. La casa è la residenza principale, quindi vado subito a verificare se rientra nell’esenzione IMU. La pertinenza la tratto insieme all’abitazione, ma solo se rispetta le regole previste. I due box, invece, li considero immobili distinti e li verifico come altri fabbricati.

Se l’abitazione principale è esente, i valori catastali servono comunque per capire la situazione patrimoniale e per eventuali controlli, ma non producono imposta. Per i box, invece, il conteggio resta utile perché possono essere soggetti a IMU. In questi casi il mio consiglio è semplice: non fidarti di un calcolo fatto a memoria. La categoria catastale conta davvero.

In sintesi

• Per l’IMU parto sempre dalla visura catastale.
• Rivaluto la rendita del 5% prima di ogni altro passaggio.
• Controllo categoria, esenzione e possesso, perché cambiano il risultato finale.
• L’abitazione principale non di lusso, dal 2014, è esente IMU.
• Per codici tributo, aliquote e versamenti verifico sempre l’anno in corso sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Domande frequenti

La prima casa paga ancora l’IMU?

Di norma no, se si tratta di abitazione principale non di lusso. Però ci sono eccezioni e casi particolari. Per questo conviene sempre verificare la situazione concreta dell’immobile e dell’intestatario.

La pertinenza segue sempre la casa principale?

Non sempre in automatico. Dipende dalla categoria catastale e dai limiti previsti. Io controllo sempre se la pertinenza può essere considerata insieme all’abitazione principale oppure se va tassata separatamente.

Come controllo se devo usare codici tributo aggiornati?

Prima di fare il pagamento, verifico le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate. I codici del vecchio articolo non vanno usati senza controllo, perché nel tempo possono essere cambiati o superati.