Categoria: Mutuo e banca – Guida al mutuo. (parte prima)

LA GUIDA AL MUTUO (PARTE PRIMA)

Bene! Siamo pronti per affrontare il viaggio che ci porterà nei meandri del mutuo ipotecario. Vedremo di seguito le istruzioni e i consigli su come stipulare un buon contratto di mutuo ipotecario.

Impareremo anche a porci delle domande, a valutare le varie offerte delle varie banche. In sostanza assumeremo delle nozioni che ci toneranno utili nel nostro viaggio in mutuo!

Una sbagliata valutazione all’ atto della firma del contratto di mutuo infatti può ripercuotersi molto negativamente sulla nostra vita futura e sulla nostra famiglia, per cui è importantissimo stare attenti e ben svegli prima di firmare qualsiasi cosa.

Naturalmente non voglio dire che non dovrete più credere a nessuno ed essere sfiduciati al massimo, ma semplicemente fare delle valutazioni e delle considerazioni….stare attenti insomma e conoscere le nozioni fondamentali.

Questo vi permetterà di non commettere errori o se li commetterete saranno più lievi e più facilmente rimediabili. Mettetevi comodi e iniziamo il viaggio.

Istruzioni per ottenere un buon mutuo ipotecario

Come sappiamo un viaggio in mutuo è abbastanza lungo. Mediamente la durata di un mutuo è di 20/25 anni, quindi un lasso di tempo abbastanza lungo.

Quindi come per tutti i viaggi lunghi e duraturi è meglio prepararsi bene affinché si riesca ad arrivare a destinazione senza grossi intoppi. Quando si parte per un viaggio ad esempio in auto dobbiamo conoscere i vari comandi.

Acceleratore, freni, frizione, volante, cambio ecc. devono essere comandi altamente conosciuti e familiari. Stessa cosa si può dire per il nostro viaggio in mutuo. Dovremmo conoscere bene i comandi che nel caso di mutuo saranno: tassi di interesse, rata, tan, taeg, ammortamento ecc.

Dovremmo dunque conoscere tutte queste cose. Generalmente la maggior parte delle persone pensano che per capire i vari strumenti del mutuo si debba essere laureati in economia o comunque si debba conoscere non so quali formule finanziarie sconosciute ai più.

Bene…ciò non è vero e per fortuna dico. Come vedremo in queste pagine le nozioni fondamentali che riguardano un mutuo ipotecario sono abbastanza comprensibili a tutti. E’ sufficiente perdere qualche ora per iniziare a capire i fondamentali passaggi che ti consentiranno di stipulare un vantaggioso contratto di mutuo.

cos’ è il mutuo

Partiamo col capire cosa sia un mutuo. Secondo il codice civile il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’ altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’ altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.

Un contratto dunque che prevede che il mutuatario (colui che chiede i soldi in prestito) deve corrispondere gli interessi al mutuante (colui che presta i soldi).

E’ previsto che al mutuatario che non adempie agli obblighi il mutuante possa chiedere, secondo le circostanze, l’ immediata restituzione dell’ intero.

le basi di un mutuo

E’ fondamentale per il mutuatario, ossia colui che chiede il prestito, tenere in considerazione 5 elementi importantissimi, che poi vanno a formare il nostro piano di ammortamento. Vediamo di seguito quali sono questi 5 elementi:

– la quota capitale

– il tasso d’ interesse debitore

– la quota interessi

– l’ importo della rata

– la durata del prestito

Il capitale in sostanza è la somma di denaro che la banca presta a noi sulla quale poi pagheremo gli interessi ad un tasso debitore che concorderemo con la banca.

L’ importo della rata è quella cifra che ogni tot. di tempo dovremmo sborsare alla banca e che sarà formata da una quota capitale + una quota interessi. la durata del prestito sarà il tempo entro il quale ci impegniamo a restituire la cifra, compresa di interessi, che la banca ci ha prestato.

Questi 5 elementi sono collegati tra loro e al variare di uno varieranno anche gli altri. Su queste 5 voci colui che chiede il mutuo dovrà fare particolare attenzione.

Il mutuo ipotecario

Nella maggioranza dei casi i mutui sono ipotecari, ossia hanno in garanzia un’ ipoteca. Cosa vuol dire questo? Abbastanza semplice. Detto in maniera molto semplice significa che la banca che ci concede il prestito a sua garanzia, ipoteca il nostro fabbricato.

In due parole se noi per qualsiasi ragione non onoriamo il nostro debito, la banca si può rivalere sul nostro fabbricato pignorandolo e rivendendolo all’ asta.

Gli svantaggi di un mutuo ipotecario sono appunto quello di agganciare una garanzia reale al nostro prestito, quindi la possibilità che la banca ci riprenda la nostra casa o comunque il nostro immobile, nonchè è necessario stipulare un atto notarile che ci costa sempre dei soldini.

D’ altro canto il mutuo ipotecario generalmente ha sempre interessi più bassi rispetto al mutuo non ipotecario. Ciò è anche ovvio in quanto con l’ aumentare dei rischi per la banca (caso di mutuo senza ipoteca) aumentano anche gli interessi debitori.

Per farvi capire la differenza sappiate che secondo le rilevazioni di bankitalia del 2010 gli interessi per un mutuo ipotecario erano circa del 3,5% mentre gli interessi per un mutuo non ipotecario erano circa del 9%. La differenza è notevole.

Le agevolazioni del mutuo ipotecario fondiario

Quando il mutuo serve per finanziare un’ intera unità immobiliare (sia un appartamento o un condominio) viene chiamato fondiario. Tale mutuo per poter essere denominato tale deve soddisfare tre requisiti

– deve poter essere accesa un’ ipoteca di primo grado, ossia non vi devono essere precedenti ipoteche sull’ immobile.

– la durata dell’ ammortamento deve essere superiore ai 18 mesi

– l’ importo finanziato non deve superare l’ 80%.

Questi requisiti offrono maggiori garanzie all’ istituto che eroga il prestito, ma possiamo dire che anche per il debitore ve ne sono alcuni, ad esempio un atto notarile molto meno costoso poter contare su una maggiore dilatazione dei tempi dell’ azione legale in caso di ritardato pagamento delle rate.

Mutuo edilizio o SAL (STATO AVANZAMENTO LAVORI)

Quando si è intenzionati a chiedere un mutuo per la realizzazione o ristrutturazione di un fabbricato non si può chiedere il mutuo fondiario, ma si può ricorrere al cosiddetto mutuo edilizio a stato di avanzamento dei lavori (SAL).

Il mutuo in sostanza non viene erogato in un’ unica soluzione come per il mutuo fondiario, ma viene erogato in più volte (generalmente 3/4 rate). In pratica le somme vengono erogate man mano che il fabbricato avanza nei lavori. Generalmente l’ ultima tranche viene erogata dalla banca a fine dei lavori.

L’ arco di tempo in cui la banca effettua le erogazioni parziali viene definito periodo di pre-ammortamento. In questa fase il debitore paga rate composte esclusivamente da interessi.

Inizierà a pagare rate composte da quota capitale e quota interessi solo dopo aver ricevuto l’ ultima tranche. Da quel momento in poi finisce la fase del pre-ammortamento ed inizia la fase di ammortamento.

Proprio in ragione del fatto che nel periodo iniziale il debitore versa solo interessi il mutuo edilizio di questo genere è decisamente più costoso rispetto a un classico mutuo edilizio per solo acquisto.

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