Categoria: Mutuo e banca – Il modello ESIS (parte 2)

LA GUIDA AL MUTUO (IL MODELLO ESIS) – parte seconda –

Nella pagina precedente abbiamo parlato del modello ESIS, che non è altro che un documento che fa una precisa radiografia al contratto di mutuo che stipuleremo con la banca.

Abbiamo parlato in maniera specifica di tale modello e abbiamo visto i primi due punti che tale modello deve contenere. Abbiamo visto il punto n° 1 che dovrà specificare il nome della banca e il punto n° 2 che invece descrive il prodotto finanziario offerto dalla banca.

Nel secondo punto abbiamo parlato dell’ ipoteca. In questa seconda parte continueremo a parlare di ipoteca e continueremo di seguito ad esaminare gli altri punti che compongono il modello ESIS.

Quando la banca può procedere all’ esproprio del bene?

Il mutuatario oltre che doveri ha anche dei diritti. Uno è il cosiddetto “beneficio del termine”, ossia la banca non può procedere al pignoramento quando ci sono brevi ritardi nei pagamenti delle rate del mutuo.

La procedura impedisce drastiche azioni da parte della banca. Possono esistere tuttavia delle clausole contrattuali che permettono alla banca di agire anche prima del tempo previsto per legge.

Quando l’ ipoteca non basta

Succede a volte che quando si sta stipulando un mutuo, la banca possa ritenere non sufficiente la garanzia dell’ ipoteca. In questo caso l’ istituto finanziario può chiedere a colui che chiede il mutuo una garanzia in più.

Si tratta di un’ ulteriore garanzia offerta da una terza persona, che in pratica si assume responsabilità nel caso il mutuatario non riesca ad assolvere al pagamento del debito.

In parole semplici colui che fa da garante ha grosse responsabilità in quanto se il debitore per qualsiasi motivo non dovesse più pagare regolarmente le rate la banca si potrà rifare sul garante…quindi fate molta attenzione prima di fare da garanti a qualcuno.

Per la cronaca questa garanzia in più prende il nome di fideiussione e il soggetto terzo che fa da garante prende il nome di fideiussore.

Ricordo che stiamo ancora esaminando il punto 2 del modello ESIS che di fatto descrive le caratteristiche del prodotto offerto. Quindi il secondo punto del modello ESIS deve chiarire anche le modalità di pagamento.

Ci sono mutui in cui le rate che si vanno a pagare sono costituite da soli interessi e poi ultimo versamento che sarà costituito dalla sola quota capitale.

Poi ci sono mutui (la maggior parte) che sono costituiti da rate che contengono sia una quota di capitale e sia una quota di interessi. Bene il secondo punto specificherà la tipologia del nostro mutuo.

Tan

Terzo punto del modello ESIS è il tan. Il tan esprime il tasso annuo nominale. Il tan rappresenta l’ incidenza degli interessi sul costo del mutuo.

Varia a secondo del periodo storico in cui si firma il contratto di mutuo, ossia se ci troviamo in un periodo di fiorente economia o meno, se siamo in un periodo in cui si prevede una crescita ecc.

Quindi questa tasso è legato al periodo in cui ci troviamo a firmare il contratto di mutuo. Generalmente in periodi di crescita e di benessere il tan tende a crescere, mentre in periodi critici tende a diminuire.

In sostanza si comporta seguendo la legge del mercato che come sappiamo funziona in maniera proporzionale alla domanda. Cosa significa? Significa che all’ aumentare della domanda aumenta il prezzo e viceversa.

Ma perché dobbiamo avere un minimo di conoscenza del tan? Perché è quel tasso d’ interesse sul quale poi viene calcolato il piano di ammortamento e quindi il costo delle rate che pagheremo nel tempo. Ma come si forma questo benedetto tasso annuale nominale?

Vediamolo un pò più nel dettaglio. Cerchiamo innanzitutto di capire il meccanismo. I grandi gruppi bancari come si comportano? Semplicemente comprano denaro e lo rivendono a noi sotto forma di prestito ok? Ne più ne meno il meccanismo è questo.

Ce lo rivendono sotto forma di prestito per guadagnarci qualcosa. Quindi le banche comprano denaro e lo prestano a noi per avere un tornaconto.

Ma le banche da chi comprano il denaro? Ad esempio lo comprano dalla banca centrale europea più nota come BCE. La bce da chi acquista il denaro? da nessuno in quanto è l’ unica banca che ha il potere di stampare moneta a suo piacimento.

Quindi i soldi nascono per incanto dalla bce la quale poi rivende il denaro ai vari gruppi finanziari, i quali a loro volta lo rivendono a noi. In poche parole le banche comprano all’ ingrosso il denaro e ce lo rivendono a noi al dettaglio.

Qui ci sarebbe tutto un discorso da fare anche relativamente a questa crisi (2012/2013) che stiamo attraversando ma andremmo a finire fuori binario. Allora riassumiamo:

– le banche comprano il denaro dalla bce ad un certo interesse

– ce lo rivendono a noi ad un altro interesse (ovviamente più alto)

– restituiscono il denaro alla bce

– hanno un guadagno determinato dalla differenza tra interessi con i quali ce l’ hanno rivenduto e interessi con cui hanno acquistato il denaro.

Facciamo il solito esempio chiarificatore

Supponiamo che la banca X acquisti dalla banca centrale europea 1.000.000 di euro ad un tasso dell’ 1% annuo. Dopo un anno la banca X dovrà restituire 1.010.000 euro, ossia il milione iniziale (capitale) più 10.000 di interessi appunto l’ 1%.

Ora la banca X ha diversi modi per guadagnarci qualcosa. O comprare titoli di stato ad esempio ad un tasso del 5% o prestarlo ad eventuali persone che hanno bisogno di soldi ad esempio ad un tasso del 10%.

In questo periodo di forte crisi abbiamo visto che le banche preferiscono investire in titoli di stato perchè il rendimento benchè possa essere più basso risulta meno rischioso. Ma supponiamo di essere in una situazione normale e che la banca decida di prestarci i soldi.

La banca presta a noi i soldi al 10%. Il tasso al 10% sarà il nostro TAN (anche se poi vedremo che dovremo fare riferimento anche ad un altro tasso ossia il TAEG che risulterà ancora più importante) Lasciamo perdere il TAEG in questo momento per semplicità.

Supponiamo per semplicità che noi si debba restituire il prestito dopo un anno. Allora cosa succede? Succede che noi alla scadenza dell’ anno dovremmo restituire alla banca X 1.100.000 euro ok?

Quindi noi che avevamo preso 1.000.000 di euro al 10% dovremmo restituire alla banca X 1.100.000 euro. La banca X che aveva preso sempre 1.000.000 di euro ma all’ 1% dovrà restituire alla banca centrale europea 1.010.000. Alla banca X rimane un guadagno di???? 1.100.000 – 1.010.000 = 90.000 euro. Questo è il guadagno che rimane alla banca. Ovviamente da questa cifra la banca X dovrà detrarre spese di gestione ecc. Questo ovviamente è un ragionamento fatto da un geometra incompetente in materia finanziaria però più o meno credo succeda così.

Per ritornare al TAN o meglio al nostro tan che come abbiamo visto era del 10% cosa possiamo dire ancora? Possiamo dire che il tan si forma dalla somma tra il tasso fisiologico di partenza (il tasso che abbiamo visto prima all’ 1%) e quello a cui la banca X ci presta il denaro: Spero abbiate capito tutto il raggionamento.

Vorrei aggiungere una cosa se permettete. Che succede se noi non riusciamo a restituire i soldi ossia quei 1.100.000 euro? Semplice ci portano via la casa che magari abbiamo costruito con fatica. E se la banca X non riesce a restituire i soldi alla bce che succede? Semplice…succede che la bce stampa a gratis un altro milione di euro dal nulla e li regala alla banca X ok? In questo modo la banca X può restituire i soldi e ci ha anche guadagnato. Bello vero?

Nel primo sfortunato caso cosa avviene? Avviene una cosa molto semplice. La banca centrale europea ha stampato semplicemente della carta a cui si è dato un valore di 1.000.000 di euro e l’ a messo in circolo.

Noi abbiamo utilizzato la carta stampata dal nulla per comprare materiali, pagare il muratore, l’ elettricista ecc e abbiamo lavorato e faticato per costruire un bene reale (la casa). La banca X ci porta via il nostro bene reale (la casa) per rivenderselo e incasserà altra carta. Ma alla fine tutto questo casino per avere sempre carta??? Che senso ha? Qualcuno di voi l’ ha mai capito?

Nella prossima pagina parleremo dell’ altro tasso a cui dovremmo fare riferimento quando stipuliamo un contratto di mutuo, ossia il TAEG (tasso annuale effettivo globale). Vedremo la sua importanza e la differenza che c’è con il TAN.

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