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Categoria: Mutuo e banca – Cos’ è il mutuo bancario

COSA E’ IL MUTUO BANCARIO…IL CONTRATTO DI MUTUO

Il mutuo è attualmente un contratto molto diffuso. Si stipula frequentemente e può essere richiesto alla banca, o a un altro istituto di credito per diversi scopi.

Consiste sostanzialmente nel trasferimento di denaro da un soggetto (in genere una banca) ad un altro. In poche parole la banca ci presta i suoi soldi e noi siamo obbligati a restituire il denaro ricevuto più una quota di interessi sul capitale ricevuto (compenso della banca per averci prestato i soldi).

In genere il mutuatario (colui che ha ricevuto il prestito) si impegna a restituire la cifra prestata + gli interessi.

Gli interessi altro non sono che l’ onere che il mutuatario deve corrispondere al mutuante (banca, o altra società finanziaria) per aver ricevuto il prestito.

Il finanziamento dovrà essere restituito attraverso delle rate periodiche che a seconda dell’ importo del finanziamento e delle possibilità del mutuatario può protrarsi per svariati anni (generalmente il mutuo casa va dai venti ai trent’ anni)

A cosa serve il mutuo

In genere il mutuo viene chiesto quando si deve ristrutturare, costruire una prima casa o anche per comprarne o sistemarne una seconda.

In genere la banca concede sino all’ 80% del valore dell’ immobile acquistato o delle spese per la ristrutturazione.

Alcuni istituti finanziano anche il 100% del valore ma con interessi maggiori; inoltre in genere vengono richieste garanzia aggiuntive.

Cosa fare prima di chiedere il mutuo

Innanzitutto informarsi parecchio anche leggendo delle guide online. Questa guida che ho preparato ti farà capire nel vero senso della parola come ragiona una banca quando ti concede un prestito.

Ti spiegherà cosa è il tan (tasso annuo nominale), cosa è il taeg (tasso annuo effettivo globale), cioè il tasso che poi effettivamente paghi e ti spiegherà soprattutto cosa è il piano di ammortamento.

Vedremo il concetto base che applicano le banche, nonché vedremo il piano di ammortamento all’ italiana e quello alla francese e capiremo come questi piani funzionano e perché il piano alla francese ha soppiantato di fatto quello all’ italiana per certi versi più vantaggio.

Prima di richiedere un mutuo bancario sarà indispensabile compiere alcune valutazioni per capire quanto chiedere, in quanti anni restituire il debito ecc. Principalmente è necessario analizzare il bilancio familare, capacità di risparmio nonché capire l’ andamento del proprio reddito futuro.

Queste valutazioni ci potranno aiutare a capire tre cose fondamentali e cioè: l’ importo da chiedere, la durata del finanziamento ed il tipo di tasso.

L’ importo da chiedere

Il mutuo in genere va a coprire l’ 80% del valore periziato, ma tale percentuale può essere oanche inferiore a seconda del reddito e delle possibilità di chi richiede il prestito.

La banca che va a concedere il mutuo compirà delle attente valutazioni in merito alla possibilità che il mutuatario ha di restituire il prestito.

Naturalmente questa valutazione dovrà farla anche chi richiede il prestito. Non avrebbe molto senso richiedere un prestito troppo alto in quanto successivamente si potrebbero avere problemi nella restituzione delle rate. Buona regola è quella di non avviare rate che siano maggiori ad 1/3 delle proprie entrate.

La durata del mutuo

La durata di un mutuo varia a seconda di svariate scelte che si sono compiute. Normalmente la durata del mutuo può andare dai 5 anni ai 30.

A volte si può arrivare anche a 40 anni. Il mutuatario deve decidere durante la contrattazione del mutuo se diluire maggiormente nel tempo la restituzione del prestito o se fare uno sforzo maggiore nell’ immediato per ridurre il periodo d’ indebitamento.

Generalmente questo dipende dal tipo di lavoro e quindi dalle proprie entrate. Chi ad esempio ha uno stipendio sicuro nel tempo potrebbe decidere per un periodo più lungo d’ ammortamento.

Un professionista nel pieno dell’ attività lavorativa potrebbe propendere per una restituzione del prestito più celere.

Il tasso di interesse

Il tasso di interesse può essere: fisso, variabile o misto. Il tasso fisso come dice la parola stessa non può variare; viene fissato al momento della stipula del contratto di mutuo.

Quello variabile invece può variare a seconda dell’ andamento di di diverse circostanze. Il tasso misto prevede invece dei periodi in cui il tasso sarà fisso ed altri periodi in cui questo sarà variabile.

Piano di ammortamento

Innanzitutto vediamo brevemente cosa sia questo piano di ammortamento. In sostanza non è altro che lo schema che la banca ci fa avere e dove viene specificato in quanti anni ammortizzeremo il prestito, l’ importo della rata, numero delle rate ecc.

Vedremo meglio il piano di ammortamento nelle pagine dedicate che troverete più avanti. Vedremo come si calcola la rata da restituire alla banca, capiremo cos’ è la quota capitale, la quota interessi ecc.

Il piano di ammortamento è importantissimo in quanto ci consente di capire in quanti anni ci sdebiteremo con la banca, quanto pagheremo di rata ecc. Come già detto lo vedremo meglio più avanti.

Come scegliere il mutuo

Già….che tipo di interesse scegliere? Per il momento sembra che il tasso variabile sia maggiormente preferito rispetto a quello fisso.

Non si può mai fare un giudizio preciso comunque in quanto le condizioni non rimangono sempre le stesse negli anni.

A seconda del periodo economico generalmente si preferisce più il tasso variabile al fisso e viceversa. Col tasso fisso benché andremo a pagare di più siamo più sicuri nel tempo in quanto una volta contrattato il tasso d’ interesse non potrà essere più variato dalla banca.

Il tasso variabile invece è soggetto a fluttuazioni nel tempo e varia generalmente seguendo le condizioni del mercato economico-finanziario. Quindi non sappiamo mai con sicurezza che tassi si possono raggiungere.

Tasso usuraio

La legge attualmente pone il divieto all’ applicazione di saggi di interesse usurari ossia quegli interessi che il mutuante (banca ecc.) si sia fatto promettere approfittandosi del momento di debolezza di colui che chiede il prestito.

A favore di chi richiede un prestito mutuatario è nata nel 1996 la legge n° 108 del 07 Marzo 1996. La legge prevede che ogni trimestre vengano pubblicati sulla gazzetta ufficiale i tassi medi praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari nel trimestre precedente.

Tali tassi aumentati della metà costituiscono i livelli massimi oltre i quali i tassi stessi sono definiti usurari. La legge inoltre sancisce l’ obbligo per le banche di affiggere presso le proprie sedi e relative filiali delle tabelle facilmente visibili ai clienti, nelle quali venga riportato il saggio di interesse applicato per ogni servizio.

E’ prevista l’ annullamento del contratto di mutuo nel caso non vengano rispettate le normative di legge. .

Il mutuo ipotecario

Viene richiesto in genere il mutuo fondiario quando si acquistano immobili. Il tasso del mutuo fondiario generalmente è sempre più basso.

Il motivo è da ricercarsi nel fatto che la banca in questi casi per tutelarsi accende un’ ipoteca di primo grado. Ossia sull immobile ipotecato non dovranno gravare altre ipoteche di nessun genere.

In questo modo la banca o altro istituto che eroga il prestito in caso di mancata restituzione del prestito potrà soddisfare le sue richieste prima di ogni altro creditore e sino al totale recupero.

In questo modo l’ istituto finanziario è coperto da ogni rischio, Per tale motivo il tasso del mutuo fondiario è generalmente il più basso del mercato.

Fino a qualche anno fà il mutuo fondiario poteva essere concesso solamente da alcuni istituti autorizzati. A seguito delle recenti innovazioni legislative (Testo Unico sull’attività bancaria, adottato con Decreto Legislativo 385/1993) tutte le banche possono concedere i mutui ipotecari.

Questo ha fatto si che siano aumentate le possibilità di finanziamento e semplificate le procedure per ottenerlo.

Le agevolazioni fiscali per chi chiede il mutuo ipotecario

Le agevolazioni fiscali nel caso di mutuo consistono principalmente nella possibilità di detrarre dall ‘ IRE (ex irpef) nella misura del 19% e su un importo massimo di € 3,615,20 una parte degli interessi da pagare.

L’ agevolazione spetta nei seguenti casi:

– la casa comprata è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto;
– l’acquisto è avvenuto nei dodici mesi precedenti o successivi alla stipulazione del mutuo;
– nel caso di acquisto d’immobile affittato, è stato notificato all’affittuario, entro tre mesi dall’acquisto, atto d’intimazione di licenza o di sfratto e se, entro un anno dalla liberazione, l’immobile è stato adibito ad abitazione principale.

L’ ammortamento del mutuo

Tecnicamente la restituzione delle somme erogate dalla banca più gli interessi è chiamato “piano di ammortamento”.

In pratica chi ha contratto un prestito o mutuo che dir si voglia dovrà restituire la somma in un determinato periodo attraverso il pagamento di una rata periodica.

La rata del mutuo può essere virtualmente scissa in due componenti, che sono “quota capitale” e “quota interessi”.

La modalità del rimborso nel tempo sia della quota capitale che quota interessi viene denominata appunto “piano di ammortamento”.

Conosciamo svariati tipi di piano di ammortamento tra i quali ricordo: piano di ammortamento alla francese, piano di ammortamento all’ italiana a rata crescente e libero.

Vedremo più avanti le differenze sostanziali tra il piano di ammortamento alla francese (ormai il più utilizzato) e quello all’ italiana.

L’ ipoteca

Parola molto conosciuta e che evoca un certo timore è l’ ipoteca anche se aggiungo che se fatti gli opportuni calcoli e predisposto un buon piano di ammortamento non ci dovrebbero essere problemi alla restituzione delle somme.

L’ ipoteca detto in termini molto semplici non è altro che un diritto reale di garanzia mediante il quale il creditore (la banca ad esempio) si tutela quando concede delle somme in prestito.

Il ragionamento della banca è il seguente: “io ti presto una determinata cifra che dovrai restituirmi (capitale) più un determinato corrispettivo (interessi) in un determinato periodo…se tu debitore non restituirai quanto dovuto mi soddisferò attraverso una tua proprietà.

Oggetto dell’ipoteca possono essere solo beni immobili . Il bene che ne è oggetto rimane, però, in godimento del proprietario.

Un’altra caratteristica dell’ipoteca è l’indivisibilità ,cioè si estende sull’intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell’intero credito e dei suoi accessori. Questo sta a significare che essa grava anche sulle “pertinenze” dell’immobile (garage, cantine, ecc).

La garanzia ipotecaria ha un duplice effetto per la banca: da un lato le attribuisce il diritto di vincolare i beni a garanzia del proprio credito, dall’altro le consente di essere soddisfatta con preferenza sul prezzo ricavato. Tale diritto è collegato al sistema di pubblicità, che consiste, nell’iscrizione nei pubblici registri immobiliari

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