Come calcolare l’ imposta ipotecaria e catastale in una successione
Come calcolare le imposte ipotecaria e catastale in una successione
Possiamo distinguere in caso di dichiarazione di successione un’ imposizione diretta (imposta di successione vera e propria) e imposte indirette (imposta ipotecaria e catastale).
Molto spesso alcuni confondono la cosiddetta imposta di successione, con le imposte in autoliquidazione (imposta ipotecaria e catastale).
Possiamo dire che le imposte in autoliquidazione sono quelle imposte che quando si apre una successione si pagano sempre o quasi e sono quelle che generalmente gli eredi versano attraverso il famoso modello F23, ora divenuto F24, prima della presentazione della dichiarazione stessa.
In poche parole coincidono con quelle imposte che si pagano anche quando si acquista un qualsiasi immobile e che il notaio giustamente ci fa sempre pagare. Non sono imposte che vanno a colpire l’ arricchmento conseguito a seguito del’ eredità. Vengono calcolate solamente sul’ asse immobiliare dichiarato in successione.
L’ imposta di successione invece viene calcolata direttamente dall’ agenzia delle entrate e viene comunicata agli eredi in un secondo momento, dopo aver presentato la dichiarazione di successione. L’ imposta di successione colpisce tutto l’ attivo ereditario (beni immobili, liquidità ecc.)
Una differenza sostanziale è che le imposte in autoliquidazione, ossia ipotecaria e catastale si calcolano solamente sugli immobili che cadono in successione, sia terreni che fabbricati, quindi escludono le liquidità del de cuius, mentre al contrario l’ imposta di successione si calcola su tutto ciò che gli eredi vanno effettivamente ad ereditare, quindi comprese anche liquidità, mobilia ecc.
Quindi dobbiamo fare attenzione a non confonderci tra le varie imposte. Esamineremo di seguito le tipolgie di imposta appena esaminate.
Oggetto delle imposte ipotecaria e catastale
Analizziamo l’ imposta ipotecaria
L’ imposta ipotecaria è un tributo indiretto che ha rilevanza in occasione delle formalità presso i registri immobiliari (conservatoria), ed è disciplinata dal decreto legislativo n° 347 del 31/10/1990.
Questa tipologia d’ imposta viene pagata in occasione di formalità di trascrizione, iscrizioni, rinnovazioni, cancellazioni e annotazioni che vengono eseguite nei pubblici registri immobiliari.
Formalità che vengono operate a seguito di cessioni immobiliari, successioni, donazioni e anche quando vengono costituite delle ipoteche o diritti reali di godimento.
Essendo che questa sezione è dedicata alla dichiarazione di successione mi soffermerò di più su tale argomento.
A quanto ammonta attualmente l’ imposta ipotecaria da pagare in caso di dichiarazione di successione?
In caso di dichiarazione di successione l’ imposta ipotecaria si paga nella percentuale del 2% sul valore degli immobili dichiarati in successione.
Per quanto riguarda il calcolo dell’ imposta ipotecaria, cosi come per la catastale non si devono considerare eventuali passività (a differenza invece della vera imposta di successione), per cui tali imposte si abbattono su tutto il valore immobiliare dichiarato in successione.
Come è variata nel tempo l’ imposta ipotecaria
Nel tempo l’ imposta ipotecaria ha subito delle variazioni sia per quanto riguarda le percentuali e sia per quanto riguarda i cosiddetti minimi d’ imposta che generalmente si pagano o quando non si raggiungono i valori minimi stabiliti per legge, o quando si usufruisce del’ agevolazione prima casa o in ogni altro caso dove è previsto il pagamento dei minimi d’ imposta.
Ma perché può interessarci conoscere le varie percentuali delle imposte riferite anche agli anni passati? La risposta è molto semplice. Può succedere molto spesso di dover presentare delle dichiarazioni di successioni apertesi negli anni passati.
I motivi possono essere diversi. Ad esempio una successione mai presentata oppure la correzione di una già presentata. In questi casi bisogna fare riferimento alle imposte in vigore al momento della morte. Ecco che quindi molto spesso dobbiamo conoscere anche i valori d’ imposta del passato.
Fatta questa breve precisazione vediamo di seguito come è variata l’ imposta ipotecaria negli anni. Naturalmente i valori vengono riportati tutti in euro.
Come sono cambiati i valori del’ imposta ipotecaria negli anni
– dal 01/01/1973 al 17/03/1976 percentule 0,8% minimo euro 1,03
– dal 18/03/1976 al 27/05/1978 percentule 0,8% minimo euro 2,58
– dal 28/05/1978 al 31/12/1982 percentule 1,6% minimo euro 10,33
– dal 01/01/1983 al 01/10/1989 percentule 1,6% minimo euro 25,82
– dal 02/10/1989 al 21/05/1993 percentule 1,6% minimo euro 51,65
– dal 22/05/1993 al 31/12/1995 percentule 1,6% minimo euro 77,47
– dal 01/01/1996 al 19/06/1996 percentule 2,0% minimo euro 77,47
– dal 20/06/1996 al 31/01/2005 percentule 2,0% minimo euro 129,11
– dal 01/02/2005 al 31/12/2013 percentule 2,0% minimo euro 168,00
– dal 01/01/2014 a tutt’ oggi percentule 2,0% minimo euro 200,00
Quindi attualmente l’ imposta ipotecaria equivale ad una percentuale del 2% con un minimo d’ imposta di 200 euro. Preciso che per le successioni apertesi sino al 31/12/2013 i minimi d’ imposta da pagare sono da riferirsi al periodo di apertura della successione, ossia le imposte si pagano in base a quanto si pagava alla data della morte anche se ad esempio la presentiamo oggi.
Sembra non si possa fare questo ragionamento per quanto riguarda quelle successioni apertesi nel periodo in cui fu abolita l’ imposta di successione ossia tra il 25/10/2001 e il 03/10/2006. A tal proposito vi invito ad approfondire il discorso informandovi anche presso l’ agenzia delle entrate.
E’ importante conoscere i valori dell’ imposta ipotecaria riferiti anche ad altri periodi in quanto è sempre possibile dover presentare anche all’ attualità una dichiarazione di successione apertasi ad esempio trent’ anni fa.
Dobbiamo sapere che il calcolo dell’ imposta ipotecaria va fatto tenendo in considerazione i valori del’ epoca in cui coincide la data di morte, per cui ad esempio per una successione apertasi nel 1980 dovremmo fare i calcoli sul valore immobiliare con una percentuale dell’ 1,60% con un minimo d’ imposta di euro 10,33.
Analizziamo l’ imposta catastale
L’ imposta catastale è dovuta sulle volture catastali a seguito della modifica della ditta catastale che generalmente avviene dopo aver presentato una dichiarazione di successione. Cosi come per l’ imposta ipotecaria, anche per la catastale non si tiene conto di eventuali passività del de cuius. Tale imposta infatti colpisce tutto il valore immobiliare dichiarato in successione.
A quanto ammonta attualmente l’ imposta catastale da pagare in caso di dichiarazione di successione?
In caso di dichiarazione di successione l’ imposta catastale si paga nella percentuale del 1% sul valore degli immobili dichiarati in successione. Per quanto riguarda il calcolo dell’ imposta catastale, cosi come per l’ ipotecaria non si devono considerare eventuali passività (a differenza invece della vera imposta di successione), per cui tali imposte si abbattono su tutto il valore immobiliare dichiarato in successione.
Come è variata nel tempo l’ imposta catastale
Nel tempo anche l’ imposta catastale ha subito delle variazioni sia per quanto riguarda le percentuali e sia per quanto riguarda i cosiddetti minimi d’ imposta che generalmente si pagano o quando non si raggiungono appunto i minimi d’ imposta stabiliti per legge, o quando si usufruisce dell’ agevolazione prima casa o in ogni altro caso dove è previsto il pagamento dei minimi d’ imposta.
Vediamo di seguito come è variata l’ imposta catastale negli anni. Naturalmente i valori vengono riportati tutti in euro
Come sono cambiati i valori del’ imposta ipotecaria negli anni
– dal 01/01/1973 al 17/03/1976 percentule 0,2% nessun minimo
– dal 18/03/1976 al 27/05/1978 percentule 0,2% minimo euro 2,58
– dal 28/05/1978 al 31/12/1982 percentule 0,4% minimo euro 10,33
– dal 01/01/1983 al 01/10/1989 percentule 0,4% minimo euro 25,82
– dal 02/10/1989 al 21/05/1993 percentule 0,4% minimo euro 51,65
– dal 22/05/1993 al 31/12/1995 percentule 0,4% minimo euro 77,47
– dal 01/01/1996 al 19/06/1996 percentule 1,0% minimo euro 77,47
– dal 20/06/1996 al 31/01/2005 percentule 1,0% minimo euro 129,11
– dal 01/02/2005 al 31/12/2013 percentule 1,0% minimo euro 168,00
– dal 01/01/2014 a tutt’ oggi percentule 1,0% minimo euro 200,00
Anche per l’ imposta catastale valgono le stesse considerazioni fatte più sopra relativamente all’ imposta ipotecaria, sia per quanto riguarda gli aumenti avvenuti ad inizio gennaio del 2014 e sia per quanto riguarda eventuali successioni degli anni passati che si dovessero presentare all’ attualità.
Quali sono i valori sui quali calcolare le imposte ipotecaria e catastale?
L’ agenzia delle entrate nelle sue istruzioni ci dice che le imposte si calcolano sul valore commerciale dei beni immobili caduti in successione. Ci dice, però, anche un’ altra cosa e cioè che se il contribuente utilizza come valore quello catastale non sarà sottoposto ad accertamento valori.
Di fatto è consuetudine da sempre, inserire in successione i valori catastali, tant’ è che molti quando hanno visto che sulle istruzioni relative alla dichiarazione di successione, l’ agenzia delle entrate menzionava il valore commerciale si sono stupiti.
Un’ imposta normalmente andrebbe pagata sul valore reale, che appunto combacia con quello commerciale, ma provate a immaginare cosa succederebbe se in successione si cercasse di inserire il valore reale di un bene. Bisognerebbe fare delle perizie che come sapiamo non sempre riescono ad azzeccare il giusto valore.
Ci potrebbero essere sicuramente tanti contenziosi con l’ agenzia delle entrate che potrebbe valutare un fabbricato in un modo mentre il tecnico di parte lo farebbe in un altro ancora. Insomma, utilizzare il valore reale di un immobile in una dichiarazione di successione sarebbe se non impossibile quasi.
Per evitare tutti questi problemi l’ agenzia delle entrate ci dice che per predisporre una dichiarazione di successione possiamo utilizzare i valori catastali, i quali si possono ben determinare utilizzando la rendita catastale che troviamo nelle visure, rivalutandola e moltiplicandola per determinati coefficienti. In questo modo andiamo a calcolare il valore da inserire in successione. Il vantaggio per il contribuente è che normalmente tali valori sono più bassi rispetto al valore commerciale.
Abbiamo parlato del valore catastale e di come ottenerlo in una pagina dedicata.
Pertanto non andremo a spiegare come si esegue il calcolo visto che ne abbiamo già parlato. Ovviamente se non sai come fare ti consiglio di visitare la pagina facendo click sul link evidenziato sopra.
Esempi di calcolo delle imposte ipotecaria e catastale
Facciamo come al solito un piccolo esempio per capire come vanno calcolate le imposte in autoliquidazione da versarsi per una dichiarazione di successione.
Per fare i calcoli delle imposte in autoliquidazione ovviamente dovremo avere un valore ereditario calcolato come abbiamo detto solamente sul valore degli immobili. Per immobili intendo sempre sia fabbricati che terreni.
Sul valore immobiliare andremo poi a calcolare le imposte da versare.
In questa pagina non ci occupiamo di calcolare il valore immobiliare ma solamente del calcolo delle imposte. Se vuoi sapere come fare per calcolare i valori catastali da inserire in successione puoi visitare la pagina apposita, dove ti faccio vedere passo passo come fare. Fai clik qui sopra per visitare la pagina.
Per questo esempio del calcolo delle imposte ipotizziamo di aver già provveduto al calcolo del valore da inserire in successione.
Vorrei fare una breve precisazione. Il software ministeriale “successioni online” non calcola automaticamente il valore catastale da inserire in successione, per cui dovremo essere noi in grado di farlo.
Ovviamente c’ è un motivo per cui il software del’ agenzia delle entrate non esegue il calcolo ed è per il fatto che non è detto che per forza di cose si debba inserire tale valore che vi ricordo è il minimo da dichiarare per non incorrere in un accertamento. Abbiamo parlato di questo nella pagina dedicata al’ imposta di successione.
Esempio calcolo calcolo imposta ipotecaria e catastale per un valore di 100.000 euro.
Dati generali
- Eredi: N° 1
- Grado di parentela col de cuius: figlio
- Beni caduti in successione: abitazione (non prima casa) più terreno agricolo
- Rendita catastale abitazione: 595,24 euro
- Reddito dominicale: 222,22 euro
- Valore abitazione: 75.000 euro
- Valore terreno agricolo: 25.000 euro
L’ esempio è molto semplice ma ci serve per capire il ragionamento.
In una casistica simile come andremo a calcolare le imposte ipotecaria e catastale? Quale ragionamento andiamo a fare? Vediamolo sotto.
Sapiamo che l’ abitazione non è prima casa per l’ erede per cui siamo già a conoscenza del fatto che andremo a pagare oltre i minimi d’ imposta previsti appunto per chi può chiedere l’ agevolazione. Per cui dovremop applicare sul nostro valore calcolato il 2% per imposta ipotecaria e 1% per imposta catastale.
Poi andiamo a esaminare il grado di parentela col de cuius. Nel nostro esempio abbiamo ipotizzato che l’ erede è un figlio, quindi sarà un parente in linea retta di primo grado. La franchigia in questo caso è di un milione di euro per cui sapiamo anche che non vi sarà nessuna imposta di successione (in questo caso sarebbe stata del 4%)
Ci dobbiamo, pertanto, occupare solamente di calcolare le imposte ipotecaria e catastale che rispettivamente saranno del 2% e 1%, che ora con l’ invio telematico vengono detratte direttamente dal conto corrente del’ erede dichiarante.
Il calcolo delle imposte sarà molto semplice. Non faremo altro che applicare il 2% e l’ 1% al valore di 100.000
Avremo pertanto:
- Valore imposta ipotecaria: euro 2.000
- Valore imposta catastale: euro 1.000
Il calcolo delle imposte ad ogni modo lo farà anche il software ministeriale del’ agenzia delle entrate. Ciò che non fa il software, almeno per il momento, è l’ eventuale calcolo di importi a seguito di ravvedimento, che vi ricordo può esserci sia nel caso si stia presentando una dichiarazione di successione in ritardo, oppure a seguito di mancato addebito sul conto corrente del dichiarante.
Come abbiamo visto il calcolo delle imposte in autoliquidazione è abbastanza semplice.
Oltre al’ imposta ipotecaria e catastale, quando presentiamo una dichiarazione di successione ve ne sono anche delle altre. Stiamo parlando di piccole imposte accessorie che sono le seguenti
- Imposta di bollo
- Tassa ipotecaria
- Tributi speciali
In questa pagina tralascio volutamente queste piccole imposte perché ne parleremo in una appositamente dedicata. L’ unica cosa che posso dirvi è che le stesse possono variare a seconda che si stia predisponendo una dichiarazione di successione cartacea o telematica.
Adesso andiamo ad analizzare un altro caso. Ipotizziamo questa volta che la casa che cade in successione sia questa volta prima casa per l’ erede. Quindi andremo a cambiare solamente questo dato. Vediamo come fare sotto.
Esempio calcolo calcolo imposta ipotecaria e catastale per un valore di 91.335 euro (con presenza di prima casa).
Dati generali
- Eredi: N° 1
- Grado di parentela col de cuius: figlio
- Beni caduti in successione: abitazione (prima casa) più terreno agricolo
- Rendita catastale abitazione: 595,24 euro
- Reddito dominicale: 222,22 euro
- Valore abitazione: 68.338 euro
- Valore terreno agricolo: 25.000 euro
Se siete dei tipi attenti avrete già notato che sono cambiati due valori. Uno è quello del valore globale che da 100.000 passa a 91.335 e quello della casa che da 75.000 passa a 68.338. Vi invito sempre a visitare la pagina dedicata dove abbiamo parlato di come calcolare i valori catastali e di quali differenze vi siano a riguardo fra prima casa e non. Fai click qui sopra se vuoi visitare la pagina.
L’ unica differenza con l’ esempio precedente è che abbiamo la presenza della prima casa. Ovviamente la prima casa esiste se l’ erede possiede tutti i requisiti. Trovate le informazioni sulla prima casa nella pagina dedicata al’ agevolazione. Per cui la sua applicazione è sempre subordinata al possesso dei requisiti da parte del’ erede che vuole richiederla.
Come procediamo in questo caso per il calcolo delle imposte in autoliquidazione?
Prima, se vi ricordate, abbiamo sommato i due valori tra loro. Ossia abbiamo fatto questa semplice operazione: 75.000 + 25.000 e abbiamo ottenuto un valore catastale totale di 100.000 euro.
Ora non possiamo fare lo stesso passaggio perché l’ agevolazione prima casa prevede appunto degli importi fissi (cosiddetti minimi d’ imposta) e nello specifico 200 euro per l’ imposta ipotecaria e 200 euro per quella catastale. Qualsiasi sia il valore catastale ottenuto si pagano sempre questi importi.
In pratica per la prima casa pagheremo in tutto 400 euro.
Per il terreno agricolo invece faremo lo stesso calcolo fatto in precedenza.
25.000 x 2% = 500 euro
25.000 x 1% = 250 euro
Il terreno agricolo pertanto sconta un’ imposizione totale di 750 euro, mentre la casa 400 euro.
Avremo pertanto un imposta globale di 1.150 euro rispetto ai 3.000 euro di prima. Quindi possiamo dire di avere un bel risparmio.
Per quanto riguarda le imposte di bollo, tassa ipotecaria e tributi speciali vale lo stesso discorso fatto in precedenza.
Abbiamo visto in questa pagina come calcolare l’ imposta ipotecaria e catastale. Spero che queste informazioni vi siano state utili.
Vi ricordo come sempre che ora è attivo anche il mio canale Youtube, dove puoi trovare tanti esempi, guide e video tutorial sulla dichiarazione di successione. Sotto vi lascio il link diretto consigliandovi di iscrivervi e di lasciare un like se vi è piaciuto. Grazie :-)
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