Calcolare i valori da inserire in successione con i moltiplicatori catastali

Calcolare i valori da inserire in successione con i moltiplicatori catastali

Perché utilizzare i moltiplicatori catastali per calcolare i valori da inserire in successione

Prima di farvi vedere come calcolare i valori da inserire in successione vorrei spiegarvi il perché dobbiamo o possiamo  utilizzarli.

L’ agenzia delle entrate nel fascicolo dedicato alle istruzioni per la compilazione della dichiarazione di successione ci parla di valore di mercato che è cosa ben diversa dal valore catastale (normalmente più basso come valore).

In teoria, visto che i valori presenti in catasto servono per il pagamento delle imposte e quindi anche di quelle relative alle dichiarazione di successione e visto che sarebbe auspicabile che le stesse venissero pagate in base ai valori reali e quindi di mercato, sia quest’ ultimo che il valore catastale dovrebbero coincidere.

Ma sappiamo che calcolare il valore immobiliare di un determinato bene non sempre è semplice, anzi molto spesso è complicato. Il valore di mercato di un bene immobile molto spesso è soggetto alla soggettività del tecnico che svolge la perizia, errori di vario genere ecc.

Ecco che, per evitare tutte queste problematiche nel reperire il valore di mercato di un immbobile nasce il catasto.

In questo modo abbiamo una base certa da cui partire attraverso dei parametri, coeffcienti, rivalutazioni periodiche delle rendite  e moltiplicatori catastali. Normalmente come scritto sopra i valori catastali sono più bassi ed ecco il perché ogni tanto si sente parlare di rivalutazioni delle rendite e della riforma del catasto.

L’ agenzia delle entrate quindi da una parte ci dice di utilizzare il valore di mercato per i beni immobili da inserire in successione, ma sapendo che ottenere un simile valore sarebbe molto complicato, dal’ altra ci dice che possiamo anche utilizzare il valore catastale.

Utilizzando il valore catastale l’ agenzia delle entrate ci dice acora che non si sarà sottoposti ad accertamento valori.

Di fatto è una sorta di convenzione tra il contribuente e l’ agenzia delle entrate quella di utilizzare i valori catastali. Questo ovviamente non vale solamente per le successioni ma per qualsiasi altro genere d’ imposta. Ecco perché diventa importante sapere come calcolarli.

Una volta capito questo passaggio andiamo a vedere come si calcolano i valori catastali con i moltiplicatori.

Cosa sono i moltiplicatori catastali

I moltiplicatori catastali non sono altro che dei coefficienti che utilizziamo per il calcolo del valore da inserire poi in successione e sul quale andremmo a pagare le varie imposte.

Vengono aggiornati ogni tanto e con l’ ultima finanziaria per il 2007 sono stati rivalutati i moltiplicatori appartenenti ai fabbricati del gruppo “B”.

Questi dati sono indispensabili per la compilazione di una successione. Ma per cosa andremmo a molpitiplicare questi moltiplicatori?

Li moltiplicheremo, a seconda dei casi, per la rendita catastale (in caso di fabbricati), o per il reddito dominicale (in caso di terreni). Sia rendita catastale che reddito dominicale sono dei valori che troviamo all’ interno della visura catastale.

Vorrei fare una piccola parentesi in merito alle rivalutazioni che ci sono state qulche anno fa con decreto approvato il 6 dicembre 2011 e cioè che queste rivalutazioni interesseranno solamente l’ imposta sulla casa per quanto riguarda imu, tari e tasi che dir si voglia, pertanto per il momento in merito alle dichiarazioni di successione non cambia assolutamente nulla.

Per il calcolo del valore catastale di un immobile da inserire in successione si procederà come prima, quindi rivalutazione della rendita catastale del 5% moltiplicata per i nuovi moltiplicatori catastali che cambiano a seconda della categoria catastale;

Prima di proseguire con le varie tabelle relative ai moltiplicatori catastali vorrei appena precisare che i valori ottenuti moltiplicando la rendita catastale per il moltiplicatore ci danno un valore (catastale) che nella realtà si discosta di molto rispetto al valore commerciale dell’ immmobile. Ne ho parlato sopra.

Questo significa che attualmente paghiamo di meno su tutte quelle imposte che colpiscono il valore di un immobile. In un futuro non molto lontano il governo pensa ad un aggiornamento degli estimi catastali che ridurrà sensibilmente la differenza che c’è attualmente tra il valore catastale e quello reale di un immobile.

Nel tempo ci sono stati vari aggiornamenti di tali moltiplicatori. Potrai trovare tutti i moltiplicatori in base agli aggiornamenti eseguiti nel tempo. trovi i vari moltiplicatori a partire dal 01/01/1963 fino alla data attuale. Troverai in fondo ad ogni tabella i vari link che ti porteranno a conoscere i moltiplicatori catastali dell’ anno di tuo interesse.

Fatte queste brevi precisazioni vediamo ora di elencare tutti i vari moltiplicatori catastali a partire da quelli attuali per arrivare sino ai più vecchi degli anni 60 che potrebbero comunque servirci per successioni apertesi negli anni addietro.

I vari tipi di moltiplicatori catastali

Vi ricordo brevemente (ma ne ho già parlato anche nelle pagine precedenti) come fare il calcolo del valore catastale.

Si moltiplica la rendita catastale (fabbricati) rivalutata del 5% o il reddito dominale (terreni) rivalutato del 25% per i cosiddetti moltiplicatori catastali.

Per quanto riguarda i terreni abbiamo un unico moltiplicatore (attualmente 90), mentre per i fabbricati possono essere diversi a seconda della categoria catastale nella quale ricade il fabbricato del quale stiamo calcolando il valore.

Per tutti i fabbricati ricadenti nella categoria catastale A esclusi quelli in categoria A10 il moltiplicatore è 120. Nel caso si tratti di prima casa il moltiplicatore da utilizzare sarà il 110.

Per tutti i fabbricati che rientrano nella categoria catastale C esclusi quelli rientranti in categoria C1 il coefficiente moltiplicatore è 120. Per quelli che possono essere considerati pertinenza di prima casa, ossia solamente quelli che rientrano in categoria catastale, C2, C6 o C7 il moltiplicatore da utilizzare è il 110.

Per i fabbricati che rientrano nella categoria catastale B abbiamo un unico moltiplicatore catastale equivalente a 140.

Il moltiplicatore catastale per i fabbricati in categoria speciale D è 60.

Il moltiplicatore catastale per i fabbricati in categoria particolare E è 40,80.

Il coefficiente di moltiplicazione per i fabbricati ricadenti in categoria A10 è 60.

Il coeffciente di moltiplicazione per i fabbricati ricadenti in categoria C1 è 40,80.

Abbiamo dunque visto brevemente i vari moltiplicatori per i fabbricati. Ci rimane da scrivere quello relativo ai terreni che attualmente equivale a 90.

Vi ricordo ancora una volta che sia la rendita catastale e sia il reddito dominicale, prima di essere moltiplicati per i vari coefficienti che abbiamo visto, vanno rivalutati come prevede la normativa.

La rendita catastale va sempre rivalutata di un 5%, mentre il reddito dominicale va rivalutato del 25%. Vediamo sotto alcuni esempi per la determinazione dei valori da inserire in successione.

ESEMPI DI CALCOLO UTILIZZANDO I MOLTIPLICATORI CATASTALI

Di seguito vediamo alcuni esempi di calcolo dei valori per chiarire il concetto espresso sopra.

Se decidete di fare da soli, senza l’ ausilio di un professionista, vi consiglio di stare particolarmente attenti nei calcoli dei valori, perchè in caso di errori rischiate degli accertamenti con sanzioni da parte dell’ agenzia delle entrate. Adesso vediamo svariati esempi.

Se invece non vuoi predisporre tutte le pratiche di successione e voltura catastale da solo, volendo puoi affidarmi l’ incarico. Mi occupo di compilare tutta la modulistica per successione e in più predispongo anche la voltura catastale. A te rimane solamente da consegnare la documentazione, sia all’ agenzia delle entrate che al catasto. Il sevizio naturalmente è attivo per tutta l’ Italia. Per maggiori informazioni fai clik qui sopra

1) calcolo valore per abitazione con agevolazione prima casa

Per semplicità ipotizziamo una rendita catastale con valore 1.000. Come facciamo per calcolare il valore da inserire in successione? In questo caso andremo prima a rivalutare la rendita catastale del 5% e poi la moltiplicheremo per il coefficiente 110. L’ operazione sarà la seguente:

1.000 x 1,05 x 110 = euro 115.500

Se vogliamo fare prima possiamo anche moltiplicare direttamente la rendita catastale senza rivalutazione per 115,50. Il risultato sarà identico.

1.000 x 115,50 = euro 115.500

In questa pagina non mi soffermo tanto sul calcolo dell’ imposta. Faccio un breve accenno comunque. Le imposte da autoliquidare in questo caso non si calcoleranno secondo le percentuali previste per legge (ipotecaria 2% e catastale 1%) ma saranno fisse.

Facendo riferimento ad una successione apertasi ad esempio nel 2020 avremo una imposta ipotecaria di 200 euro e una catastale sempre di 200 euro.

2) calcolo valore per abitazione senza agevolazione prima casa

In questo caso l’ unico fattore che cambierà sarà appunto il coefficiente di moltiplicazione.

La normativa prevede che in questo caso non si possa applicare il moltiplicatore 110 ma il 120. Tutto il resto del ragionamento è identico a quello che abbiamo visto nel primo esempio. Per cui in questo casi avremo

1.000 x 1,05 x 120 = euro 126.000

Se vogliamo fare prima possiamo anche moltiplicare direttamente la rendita catastale senza rivalutazione per 126. Il risultato sarà identico.

1.000 x 126 = euro 126.000

Le imposte ipotecaria e catastale in questo caso senza agevolazione prima casa saranno rispettivamente del 2% e 1% del valore appena calcolato.

3) calcolo valore per abitazione + garage di pertinenza con agevolazione prima casa

Ipotizziamo in questo caso, sempre per semplicità un’ abitazione avente 1.000 euro di rendita catastale mentre per il garage di pertinenza una rendita di 100 euro. Calcoliamo i valori da inserire in successione:

Abitazione: 1.000 x 1,05 x 110 = euro 115.500

Garage di pertinenza: 100 x 1,05 x 110 = euro 11.550

Anche in questo caso, dove è prevista l’ agevolazione prima casa, pagheremo imposte fisse.

Molto spesso mi chiedete se le imposte fisse vadano pagate per ogni unità immobiliare, ossia 400 euro per ognuna. La risposta è no. I 200 euro di imposta ipotecaria + i 200 euro di imposta catastale comprendono sia l’ abitazione che la pertinenza.

In un caso simile quindi andiamo a pagare 400 euro in tutto.

4) calcolo valore per un terreno da inserire in successione

Abbiamo visto svariati esempi di calcolo su come utilizzare i moltilicatori catastali, relativamente ai fabbricati.

Ora vediamo un esempio per il calcolo del valore di un terreno che non sia privo di reddito dominicale. Anche il reddito dominicale è un dato che ricaviamo dalla visura catastale. In questo esempio ipotizziamo un reddito dominicale di 100 euro.

Abbiamo detto sopra che il valore di un terreno da inserire in successione si calcola rivalutando del 25% il reddito domincale e moltiplicandolo per il coefficiente di rivalutazione 90. Quindi avremo:

100 x 1,25 x 90 = 11.250 euro

Quindi 11.250 euro sarà il valore da inserire in successione.

In questi esempi ho ipotizzato che i beni immobili appartenessero al 100% al de cuius.

Ovviamente se il de cuius non possedeva per intero un determinato bene, ma solo una quota, il valore andrà calcolato secondo questa quota.

TABELLA AGGIORNATA DEI MOLTIPLICATORI CATASTALI

La tabella sottoriportata è aggiornata con l’ ultima finanziaria per il 2007 e riguarda i moltiplicatori catastali ancora a tutt’ oggi in uso (Novembre 2021).

In fondo alla tabella trovate altri link che contengono i moltiplicatori catastali riferiti ad altri periodi che potrebbero esservi utili nel caso di redazione di successione riferite appunto ad altri periodi.

Per visualizzare i moltiplicatori degli altri periodi è necessario avere installato acrobat reader in quanto trattasi di files in pdf.

Quindi ricapitolando…per i calcolo del valore catastale moltiplicate la rendita catastale che trovate nella visura per i coefficienti e moltiplicatori che vedete più sotto.

MOLTIPLICATORI CATASTALI ATTUALI (DAL 03/10/2006 AD OGGI)

I moltiplicatori che trovi più sotto sono ancora validi ed utilizzabili ancora oggi nel 2021 nel caso tu debba calcolare dei valori catastali ad esempio da inserire in successione.

Non sono validi però per quanto riguarda il calcolo dell’ imu ossia l’ imposta municipale unica che di fatto ha sostituito l’ ici. Infatti per l’ imu sono validi dal 1° gennaio 2012 altri moltiplicatori. Se vuoi conoscere i moltiplicatori catastali per il calcolo dell’ imu fai clik qui sopra.

Vi ricordo che a partire dal primo gennaio 2014 non sarà più possibile usufruire dell’ agevolazione prima casa, per i fabbricati censiti nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

ALTRI MOLTIPLICATORI CATASTALI DAL 01/01/1963 AL 02/10/2006

Di seguito trovi anche altri moltiplicatori catastali che si rifanno agli anni passati. La finanziaria 2007 ad esempio ha aggiornato i moltiplicatori catastali del gruppo B.

Ma negli anni ci sono stati anche altri aggiornamenti. Di seguito trovi tutti i moltiplicatori catastali a partire dal 01/01/1963 fino ad oggi. Ma a che servono? Servono per successioni apertesi magari negli anni addietro che al periodo non sono state presentate e che magari dovete presentare ora.

Benché la successione si presenti ora i calcoli dei valori catastali vanno riferiti al periodo che si è aperta la successione. Quindi ad esempio per una successione apertasi nel 1973 dovrete fare riferimento ai moltiplicatori catastali del tempo. Ho pensato di farvi cosa gradita inserendo tutti i moltiplicatori.

MOLTIPLICATORI CATASTALI ANNI PRECEDENTI

DAL 01/08/2004 AL 02/10/2006

DAL 01/01/2004 AL 31/07/2004

DAL 01/01/1997 AL 31/12/2003

DAL 01/01/1992 AL 31/12/1996

DAL 01/01/1990 AL 31/12/1991

DAL 03/12/1989 AL 31/12/1989

DAL 01/01/1989 AL 02/12/1989

DAL 01/01/1988 AL 31/12/1988

DAL 01/01/1986 AL 31/12/1987

DAL 01/01/1984 AL 31/12/1985

DAL 01/01/1982 AL 31/12/1983

DAL 01/01/1980 AL 31/12/1981

DAL 01/01/1979 AL 31/12/1979

DAL 01/01/1978 AL 31/12/1978

DAL 01/01/1976 AL 31/12/1977

DAL 01/01/1974 AL 31/12/1975

DAL 01/01/1970 AL 31/12/1973

DAL 01/01/1965 AL 31/12/1969

DAL 01/01/1963 AL 31/12/1964

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