Categoria: Detrazione fiscale sulla casa – Agevolazione per il recupero del patrimonio edilizio

Agevolazione per il recupero del patrimonio edilizio

Con la detrazione del 36% è possibile pagare meno imposta irpef (imposta reddito persone fisiche).

Detto in parole molto semplici, questa agevolazione permette di detrarre, parte della spessa sostenuta per la ristrutturazione della propria casa, dalla tassazione irpef.

L’ agevolazione prevista per il recupero del patrimonio edilizio esistente, contempla solamente interventi sulle singole abitazioni sulle parti comuni degli edifici, i quali dovranno essere adibiti ad abitazione.

Quindi stiamo parlando esclusivamente di fabbricati adibiti a residenza. Non rientrano nell’ agevolazione, altre tipologie di fabbricati che non siano destinati ad abitazione.

Nelle singole unità abitative è possibile richiedere la detrazione del 36%, per lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria. Per le parti comuni degli edifici, saranno ammessi ad agevolazione, anche i lavori di manutenzione ordinaria.

SINGOLE UNITA’ ABITATIVE

Partiamo col dire cosa si intende per singola unità abitativa.

Si intende un edificio residenziale, adibito ad abitazione e che non abbia parti in comune con altre persone. Può essere una casa singola, oppure un appartamento all’ interno di un palazzo ecc.

La detrazione, sarà del 50%, ancora per tutto il 2018 con un limite massimo di spesa di 96.000. Dovrebbe tornare (salvo proroghe) al 36% a partire dal primo gennaio 2019, con un limite di spesa di 46.000 euro.

L’ agevolazione può essere richiesta, per le spese sostenute nell’ anno, secondo il principio di cassa. Va suddivisa, tra tutti coloro che hanno un titolo idoneo, sull’ immobile oggetto di lavori.

Per principio di cassa, si intende semplicemente, che stiamo parlando di spese effettivamente avvenute e accertate entro un determinato periodo. Non è possibile ad esempio portare in detrazione spese future previste, ma non effettivamente pagate.

Ecco il perché dell’ obbligatorietà di pagamenti attraverso bonifici, o comunque con mezzi tracciabili, dai quali si possa risalire con certezza alla data del pagamento. A tal proposito ricordo che, i pagamenti vanno eseguiti secondo quanto previsto dalla normativa.

I pagamenti devono essere tracciabili e non avvenire prima dell’ inizio effettivo dei lavori. Pena la decadenza dell’ agevolazione.

Chi può usufruire della detrazione del 36%

Possono usufruire di questa agevolazione tutte le persone che pagano irpef, residenti o meno sul territorio italiano.

Facciamo un elenco sintetico:

• Proprietari o nudi proprietari
• Chi gode sul fabbricato di usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• Locatario o comodatario
• Socio di cooperativa divisa e indivisa
• Imprenditore individuale, su immobile che non rientra tra i beni strumentali
• Soggetti indicati nell’ art. 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata

Inoltre hanno diritto di godere della detrazione del 36% anche altri soggetti, che sostengano effettivamente le spese e che siano intestatari di bonifici e fatture. Vediamo sotto chi sono:

• Coniuge, o parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado
• Coniuge separato assegnatario dell’ immobile intestato all’ altro coniuge
• Il componente dell’ unione civile
• Il convivente more uxorio

Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico risulta intestato solo ad uno dei due, ma le spese, sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta, anche a colui che non compare nella fattura o nel bonifico. In questo caso però sarà necessaria una nota in fattura, dove si evidenzia la percentuale di partecipazione.

L’ agevolazione spetta anche nel caso in cui sia stato stipulato un compromesso di vendita, al futuro proprietario, il quale però dovrà essere stato già immesso nel possesso dell’ immobile, dovrà eseguire gli interventi a proprio carico e dovrà avere registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi, in cui si fa valere la detrazione.

Per chi esegue i lavori in proprio

Chi realizzerà i lavori in proprio, quindi senza l’ intervento dell’ impresa, potrà ugualmente richiedere la detrazione del 36%, ma ovviamente solo sulle spese di acquisto dei materiali.

Novità 2018

Dal 2018, la detrazione per ristrutturazione edilizia spetta anche anche agli istituti autonomi per le case popolari e anche da altri enti che abbiano le stesse finalità degli istituti, appena nominati.

Quali sono i lavori per i quali si può richiedere la detrazione del 36%

I lavori sulle singole unità abitative, per i quali può essere richiesta la detrazione fiscale sono quelli elencati alle lettere b, c e d dell’ art. 3 del DPR n° 380/2001, ossia testo unico sull’ edilizia.

Si tratta di lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Tutti questi interventi, dovranno essere realizzati su immobili adibiti a residenza, di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle pertinenze.

Sulle singole unità abitative, la detrazione fiscale non spetta per i lavori di manutenzione ordinaria.

DETRAZIONE FISCALE E LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Vediamo di capire quali sono i lavori di manutenzione straordinaria. Si intendono per lavori di manutenzione straordinaria, le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti anche di struttura dei fabbricati e per realizzare o integrare i servizi igienico/sanitari, sempre che non vi sia aumento di volume e che non venga modificata la destinazione d’ uso.

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria anche i lavori per accorpamento o frazionamento di unità immobiliari, con esecuzione di opere. Possono variare le superfici delle singole unità abitative, ma non quelle del fabbricato. Inoltre deve essere mantenuta la destinazione d’ uso originaria.

Facciamo un piccolo esempio. Supponiamo di avere un fabbricato che contiene quattro appartamenti, con un volume di 2.000 mc. E’ possibile rimpicciolire gli appartamenti ad esempio e crearne sei, oppure ingrandirli e crearne tre. L’ importante è che il volume rimanga sempre di 2.000 mc. e che la destinazione d’ uso rimanga sempre quella originaria.

Esempi di manutenzione straordinaria

• Installazione di ascensori
• Realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
• Sostituzione di infissi esterni, serramenti o persiane
• Rifacimento di scale o rampe
• Interventi di risparmio energetico
• Recinzione dell’ area privata
• Costruzione di scale esterne

DETRAZIONE FISCALE E LAVORI DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO

Questa tipologia di lavori prevede degli interventi che tendono a conservare e a mantenere efficiente l’ immobile, quindi sostanzialmente opere che evitino il degrado del fabbricato.

Quindi possiamo considerare lavori di restauro e risanamento conservativo tutti quegli interventi mirati all’ eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado. Oppure ad esempio lavori per l’ adeguamento delle altezze del solaio, sempre nel rispetto delle volumetrie esistenti. Oppure ancora interventi per aperture di finestre per esigenze di aerazione di locali.

DETRAZIONE FISCALE E LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE

I lavori di ristrutturazione, sono quelli che intervengono più massicciamente su un fabbricato, in quanto sono opere che possono anche modificare in parte o del tutto un immobile. Quindi, normalmente si tratta di lavori di una certa entità.

Esempi di ristrutturazione edilizia, possono essere:

• Demolizione e ricostruzione, con uguale volumetria, dell’ immobile preesistente.
• Modifica della facciata
• Costruzione di servizi igienici con ampliamento
• Trasformazione di soffitta in mansarda
• Apertura di nuove porte o finestre

L’ agenzia delle entrate ha precisato che la detrazione fiscale, non spetta se l’ intervento nel suo complesso, va a costituire una nuova costruzione.

ALTRI LAVORI CHE POSSONO GODERE DELLA DETRAZIONE FISCALE

Se si eseguono dei lavori necessari alla ricostruzione, o al ripristino dell’ immobile, che ha subito danni a seguito di eventi calamitosi, anche se tali lavorazioni non rientrano precisamente, nelle categorie prima elencate, è possibile usufruire delle detrazioni fiscali. E’ necessario, però, che venga dichiarato lo stato di emergenza.

Ancora è possibile usufruire della detrazione, per lavori che vanno ad abbattere le barriere architettoniche, tramite l’ installazione di ascensori o montacarichi. Sono agevolabili, anche quegli interventi che attraverso, la domotica/robotica, vanno ad agevolare lo spostamento delle persone con disabilità gravi, all’ interno degli edifici.

La detrazione fiscale, spetta solo per interventi, eseguiti sugli immobili, per cui sono esclusi strumenti o apparecchi, quali telefoni a viva voce, computer o altri strumenti simili, che comunque non sono esclusivamente a servizio dell’ immobile.

Anche le misure finalizzate a ridurre o prevenire il rischio d’ intrusione e compimento di atti illeciti, da parte di terzi possono godere delle agevolazioni, quali ad esempio furti, aggressione o sequestro di persona.

A puro titolo di esempio possono rientrare in questa categoria lavori di:

• Rafforzamento, sostituzione o installazioni di cancellate, o recinzioni murarie degli edifici
• Posa in opera di grate sulle finestre
• Porte blindate
• Installazione di rilevatori di apertura di serramenti
• Tapparelle metalliche con bloccaggi
• Vetri antisfondamento
• Casseforti a muro

Anche i lavori che sono finalizzati alla cablatura, o al contenimento dell’ inquinamento acustico, possono rientrare nella detrazione fiscale.

Ancora, anche gli interventi che vanno a conseguire un risparmio energetico, possono rientrare in questo tipo di agevolazione. Ad esempio l’ installazione di un impianto fotovoltaico, per la produzione di energia elettrica, a servizio dell’ abitazione.

Pure gli interventi volti all’ introduzione di misure antisismiche, godono degli incentivi. In particolare quei lavori, che vanno a mettere in sicurezza l’ edificio, dal punto di vista statico. Per questi interventi la percentuale di detrazione fiscale può arrivare sino all’ 85%.

Anche gli interventi, volti all’ eliminazione dell’ amianto sono agevolabili e quindi hanno diritto alla detrazione fiscale.

In questa pagina, abbiamo visto, in maniera sintetica, quali tipi di lavori, possono godere della detrazione fiscale. Vi ricordo che anche le spese per le prestazioni professionali, complementari, a queste lavorazioni, possono essere portate in detrazione.

PARTI CONDOMINIALI

Anche per interventi, eseguiti su parti condominiali di edifici, è possibile usufruire della detrazione fiscale. Fino al 31 dicembre 2018, è possibile detrarre il 50% delle spese, con un limite massimo di 96.000 euro. I bonifici vanno eseguiti dall’ amministratore del condominio.

Dal primo gennaio 2019, la percentuale di detrazione scenderà al 36%, con limite massimo di spesa di 48.000 euro, salvo ulteriori proroghe. Per parti comuni dell’ edificio, si intendono quelle individuate dall’ art. 1117, ai numeri 1, 2 e 3 del codice civile.

Ad esempio sono considerate parti comuni, il suolo sul quale sorge l’ edificio, le fondazioni, i muri maestri, tetti, lastrici solari, scale ecc.

Chi può usufruirne

Per quanto riguarda gli interventi sulle parti comuni, le detrazioni fiscali, spettano ad ogni singolo condomino, in rapporto alla sua quota millesimale, in base ai diversi criteri, secondo gli articoli 1123 e successivi del codice civile.

Il bonifico, o i bonifici, vanno effettuati dall’ amministratore del condominio, il quale rilascerà una certificazione, dove risulterà l’ ammontare delle spese effettuate, all’ interno dell’ anno di riferimento e la quota millesimale del condomino.

All’ interno di tale certificazione, è possibile, riportare il nominativo, anche di un solo condomino, anche se ad usufruire della detrazione siano più condomini. E’ necessario, in questo caso, che i condomini, attestino sulla certificazione rilasciata dall’ amministratore, il loro assenso, ai lavori e la loro quota millesimale.

I condomini minimi

Per condominio minimo, si intende un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini. In questo non vi è l’ obbligo di istituire il condominio. Anche in questo caso è possibile, usufruire della detrazione, se si eseguono dei lavori su parti comuni.

La circolare dell’ agenzia delle entrate n° 3/E del 2 marzo 2016, ha precisato che il pagamento va effettuato sempre con bonifico e per quanto riguarda il codice fiscale, si utilizzerà quello del condomino, che ha effettuato il versamento.

Quali sono gli interventi detraibili, eseguiti sulle parti comuni

Questo genere di interventi vengono identificati alle lettere a, b, c, d dell’ articolo 3 del dpr 380/2001 (testo unico edilizia). Sono ammissibili, alla detrazione fiscale le seguenti tipologie di lavorazioni:

• Manutenzione ordinaria
• Manutenzione straordinaria
• Restauro e risanamento conservativo
• Ristrutturazione edilizia

MANUTENZIONE ORDINARIA

I lavori di manutenzione ordinaria, come abbiamo detto, rientrano nella detrazione fiscale, quando vengono effettuati nelle parti comuni di un edificio.

Possono essere: opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, tinteggiatura di pareti, infissi interni ed esterni e via dicendo. La definizione di lavori di manutenzione ordinaria, non sempre è esatta e precisissima, tant’ è che nel tempo, sono state necessarie delle sentenze del tar, per stabilire quali opere vi rientrassero.

Questo è anche dovuto al fatto che le lavorazioni, possono essere innumerevoli ed elencarle tutte può essere a volte complicato. A tal proposito, vi consiglio di informarvi bene, contattando un tecnico, che si occupa di tali pratiche.

L’ IVA AGEVOLATA

Sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio, si può usufruire dell’ iva agevolata. E’ necessario fare delle distinzioni, quando si parla di iva agevolata. Molti utenti, infatti si chiedono, quando e come si possa usufruire dell’ iva agevolata. Vediamo di capirne di più.

Prima di tutto è necessario chiarire, che quando all’ interno di determinati interventi e quindi lavorazioni, vi sono dei “beni di valore significativo”, non tutto l’ importo può essere ammesso a iva agevolata. In sostanza, per beni di valore significativo si intendono quei beni che hanno una certa autonomia e che potrebbero essere staccati dall’ immobile, non perdendo la loro funzionalità.

Ad esempio, rientrano tra i beni di valore significativo gli ascensori e i montacarichi, gli infissi esterni ed interni, le caldaie e i videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’ aria, sanitari e rubinetteria dei bagni, impianti di sicurezza.

Quindi, questa tipologia di beni, non può confluire nel valore della prestazione (che gode dell’ iva agevolata). La legge di bilancio 2018, spiega chiaramente come calcolare l’ iva agevolata. Sempre la stessa legge di bilancio ha stabilito, che il valore dei beni significativi, vanno specificati e individuati chiaramente in fattura.

Facciamo, ora, un esempio

Supponiamo, di avere un importo dei lavori, per un imponibile iva di 10.000 euro. Dovremo distinguere tra importo per la prestazione (manodopera) e costo dei beni significativi. Supponiamo, di avere un importo di 6.000 euro, costituito da infissi esterni, che abbiamo visto prima, rientrano tra i beni significativi.

E bene, in questo caso l’ iva agevolata al 10% si applicherà sulla differenza, che abbiamo tra l’ importo totale (10.000 euro) e il costo dei beni significativi (6.000 euro).

La differenza, sarà di 4.000 euro, per cui l’ iva agevolata al 10%, verrà applicata, solo su tale cifra. Sulla differenza di 2.000 euro, invece si applicherà l’ iva ordinaria del 22%.

Quando non spetta l’ agevolazione

Non si può applicare l’ iva agevolata del 10% quando:

• I beni o i materiali vengono forniti da un soggetto diverso, da colui che esegue i lavori
• I beni o i materiali, vengono acquistati direttamente dal committente

Anche sulle prestazioni professionali, non può essere applicata l’ iva agevolata al 10%. Quindi la parcella del geometra, che prepara il progetto sconterà l’ aliquota ordinaria del 22%.

Lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione

Per questo genere di interventi, l’ iva può essere applicata, sempre in maniera agevolata del 10%.

LE REGOLE DA RISPETTARE PER GODERE DELLA DETRAZIONE FISCALE

Partiamo col dire che fino al 31 dicembre 2018, la detrazione sarà del 50%, con limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Quando gli interventi sono realizzati su fabbricati promiscui, ossia adibiti, parte ad abitazione e parte ad altro uso, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

Va ricordato che la detrazione fiscale per ristrutturazione non è cumulabile, con quella relativo al risprmio energetico. Pertanto, se gli interventi realizzati, rientrassero in entrambe le detrazioni, il contribuente dovrà scegliere quale detrazione richiedere.

Come e cosa fare per usufruire della detrazione fiscale

Negli ultimi anni, gli adempimenti, per poter richiedere la detrazione sono stati semplificati. E’ sufficiente, indicare nella dichiarazione dei redditi, i dati catastali del fabbricato, e nel caso i lavori siano effettuati dal detentore, gli estremi del titolo di proprietà.

Quando, le norme in materia di sicurezza sul lavoro, prevedono la redazione del piano di sicurezza, è necessario inviare la comunicazione all’ azienda sanitaria locale, contenente informazioni quali: generalità del committente, tipologia dell’ intervento da realizzare, dati identificativi dell’ impresa e data di inizio lavori.

Per la provincia di Bolzano tale comunicazione va inviata all’ ispettorato del lavoro. Dal 2018 è stata resa obbligatoria, anche la comunicazione all’ ENEA, cosi come già avviene per la riqualificazione energetica degli edifici.

Come si pagano i lavori all’ impresa

Per poter usufruire della detrazione fiscale è indispensabile che i pagamenti, siano tracciabili. Per cui vanno eseguiti con bonifico postale o bancario.

Dal bonifico devono risultare:

• Causale versamento, con riferimento alla norma
• Codice fiscale del beneficiario
• Codice fiscale partita iva, del beneficiario del bonifico

Ritenuta sui bonifici

Colui che riceve, il bonifico, si vedrà decurtare dalla somma, una ritenuta d’ acconto dell’ 8%.

I documenti da conservare

I documenti che devono essere sempre conservati dal beneficiario della detrazione fiscale sono:

• Bonifici
• Fatture, ricevute fiscali, comprovanti le spese
• Per interventi, su parti comuni, al posto di tutta la documentazione necessaria, certificazione rilasciata dall’ amministratore di condominio
• Domanda di accatastamento se il fabbricato non è ancora censito
• Ricevute pagamento imu

Se cambia la proprietà dell’ immobile

Potrebbe succedere, che l’ immobile, per il quale si è richiesta la detrazione, venga venduto, prima di aver usufruito dell’ intera agevolazione. In questo caso il diritto alla detrazione passa al nuovo acquirente, ad eccezione di altri accordi.

In sostanza, il venditore ha la facoltà di decidere, se continuare ad usufruire delle quote di detrazione, oppure far passare il diritto all’ acquirente. Se nell’ atto non viene specificato nulla, il diritto passa in automatico all’ acquirente.

Anche nel caso di passaggio di proprietà, per eredità, il diritto ad usufruire di eventuali quote di detrazione, passa agli eredi.

Quando si possono perdere le detrazioni

• Se non si è fatta la comunicazione alla asl, quando obbligatoria
• Quando non si è fatto il pagamento tramite bonifico
• Quando non si esibiscono le fatture, che dimostrino le spese effettuate
• Quando le opere realizzate non rispettano le norme urbanistiche comunali
• Se non si osservano le norme di sicurezza nei cantieri

Per maggiori informazioni leggi la guida dell’ agenzia delle entrate

Guida_Ristrutturazioni_edilizie_2018

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