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Categoria: Annunci immobiliari – Acquisto della casa

L’ ACQUISTO DELLA CASA (aggiornata al 2008)

Anche per il 2007 ho pensato di inserire qualche argomento utile riguardante la casa ed in particolare la parte fiscale, ossia quelle imposte che andiamo a pagare al momento dell’ acquisto di una casa. Naturalmente non si parlerà di sole imposte ma anche di agevolazioni che risultano sempre presenti nella nostra normativa dedicata alla casa. Vediamo in queste pagine anche qualche novità legate alle ultime leggi in materia entrate in vigore nel 2006 e 2007 (finanziaria).

Quando andiamo ad acquistare una casa dobbiamo fare i conti con le varie imposte che la nostra normativa attualmente prevede. A seconda che si acquisti da un privato o da un costruttore le cose possono cambiare; vediamo di seguito come. Volevo precisare che in questa pagina si parlerà di acquisto di immobili in genere e non di prima casa. Chi volesse invece avere informazioni su tale argomento può visitare la pagina che ho appositamente predisposto facendo clik sul link qui a fianco: agevolazioni fiscali

Possiamo avere 2 casi diversi a seconda di come si configura il venditore; vediamoli di seguito, li chiamero caso A e caso B.

CASO A

Quando il venditore è: un privato, un’ impresa non costruttrice, un’ impresa costruttrice che ha ultimato i lavori di costruzione o ristrutturazione da oltre 4 anni.

CASO B

Impresa costruttrice che ha ultimato i lavori di costruzione o ristrutturazione entro i 4 anni.

Quindi in pratica i casi sono simili; l’ unica differenza sta nel fatto se si acquista da impresa che ha ultimato i lavori prima dei 4 anni o dopo. Di seguito analizziamo i due casi.

CASO A (acquisto da privato, impresa non costruttrice, impresa costruttrice che ha ultimato i lavori di costruzione o ristrutturazione da oltre 4 anni).

Quando acquistiamo la nostra casa da un privato, o da una impresa non costruttrice o ancora impresa costruttrice che ha ultimato i lavori di costruzione o ristrutturazione da oltre 4 anni andremmo a pagare al momento della stipula dell’ atto le seguenti imposte: imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale. L’ imposta di registro sarà pari al 7%, l’ imposta ipotecaria sarà del 2% e quella catastale del 1%.

Quindi riassumendo:

– imposta di registro: 7%
– imposta ipotecaria: 2%
– imposta .catastale: 1%

Alla fine dunque per quanto riguarda il caso A andremmo a pagare il 10% sul valore dichiarato nell’ atto. Per valore si intende quello catastale (per info sul valore catastale vedi più sotto). Volevo precisare che le imposte si calcolano sul valore catastale solamente nel caso che l’ immobile oggetto di acquisto sia un’ abitazione (comprese pertinenze) e che la transazione avvenga trà soggetti privati. Per tutte le altre compravendite in cui una delle parti non e’ un privato o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile e’ costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

CASO B (impresa costruttrice che ha ultimato i lavori di costruzione o ristrutturazione entro i 4 anni).

Se acquistiamo la nostra casa da impresa costruttrice che ha costruito o ristrutturato l’ immobile oggetto d’ acquisto entro 4 anni dall’ ultimazione dei lavori noi acquirenti non pagheremo le imposte come sopra, ma in misura fissa di 168 euro per ognuna con in più però l’ iva al 10% applicata sul valore effettivamente pattuito trà le parti e non su quello catastale che notoriamente sappiamo essere molto più basso rispetto ai valori commerciali.

Aggiungo ancora che se l’ immobile oggetto di compravendità è di tipologia lussuosa, l’ iva passa dal 10% al 20%.

Dall’ esamina dei due casi notiamo che a seconda del caso in cui ricadiamo le imposte si pagheranno, o sul valore catastale o sul valore pattuito o comunque dichiarato in atto. Abbiamo anche visto che le imposte possono essere calcolate sul valore catastale solamente quando si verifichino 2 condizioni simultanee e cioé: l’ immobile oggetto di acquisto sia un’ abitazione comprese pertinenze e la transazione deve avvenire tra privati (ossia non trà soggetti che abbiano interessi commerciali dalla vendita).

Questo di fatto si traduce in un’ agevolazione in quanto sappiamo che il valore catastale è notoriamente molto basso rispetto ai valori commerciali. Per poter usufruire di tale agevolazione è necessario però indicare nell’ atto notarile anche il prezzo pattuito realmente trà le parti. Se nell’ atto non viene inserito tale dato o si dichiara una cifra fasulla rispetto a quella realmente concordata si rischiano delle sanzioni.

Le sanzioni sono le seguenti:

– calcolo di tutte le imposte sul valore reale pattuito
– sanzione dal 36% al 100% delle minori imposte versate.

Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:

– una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e’ data dal valore dell’immobile dichiarato nell’atto;

– una riduzione del 30% dell’onorario del notaio che, come e’ noto, viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto

ALCUNI CHIARIMENTI SULLA BASE IMPONIBILE

Quando la vendita dell’ immobile è soggetta a IVa la base imponibile risulta dunque essere il prezzo realmente pattuito trà le parti e non il valore catastale. Se però l’ acquirente per comprare ha contratto un mutuo, la base imponibile non può essere inferiore al mutuo stesso.

LA NUOVA DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA

In base alla nuova normativa vigente l’ atto notarile va integrato con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio nella quale si dovrà dichiarare:

– le modalita’ di pagamento (assegno, bonifico, ecc.);
– se per l’operazione si e’ ricorso ad un mediatore immobiliare e, in caso affermativo, la partita Iva o il codice fiscale dell’agente immobiliare;
– le spese sostenute per tale attivita’, con le modalita’ di pagamento.

La non osservanza della giusta procedura può comportare gravi sanzioni sia penali che amministrative. In sostanza, l’ufficio applichera’ le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. E’ prevista, inoltre, una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.

DICHIARAZIONI FONDAMENTALI DA INSERIRE NELL’ ATTO DI COMPRAVENDITA

Prima di continuare vorrei precisare quali sono le dichiarazioni e i dati da inserire fondamentalmente nell’ atto di compravendita. Di seguito faccio un piccolo elenco:

– effettivo importo pattuito trà le parti
– indicare la modalità di pagamento (bonifico, assegno ecc.)
– se c’è l’ intervento di un mediatore indicare partita iva o codice fiscale
– cifra versata al mediatore

AGEVOLAZIONI PER LE COMMISSIONI IMMOBILIARI

Dal 1° Ggennaio 2007, si può detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l’ acquisto dell’ unita’ immobiliare da adibire ad abitazione principale.

Si può usufruire della detrazione irpef per un importo non superiore ai 1.000 euro. La detrazione si può applicare per un solo anno d’ imposta. Nel caso di vendita di più comproprietari ognuno potrà detrarre la parte spettante per la sua quota e dunque il limite complessivo sarà sempre di 1.000 euro.

DETERMINAZIONE DEL VALORE CATASTALE DA INSERIRE NELL’ ATTO NOTARILE

Il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (sempre rivalutata del 5%) per determinati coefficienti che variano a seconda della cataegoria catastale in cui ricade l’ immobile. Di seguito riporto i vari coefficienti:

– 110 per la prima casa
– 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
– per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
– per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E

Il decreto legge n. 262 del 2006 ha previsto che il coefficiente moltiplicatore da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B deve essere rivalutato nella misura del 40%.

IMMOBILI NON CENSITI IN CATASTO

Nel caso che la transazione immobiliare riguardi un immobile privo di rendita catastale si può utilizzare quella presunta per determinare il valore catastale.

In questo caso e’ necessario manifestare espressamente nell’atto l’intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988. La rendita catastale attribuita verra’ notificata dall’ufficio dell’Agenzia del Territorio al contribuente.

Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovra’ pagare l’imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell’atto.

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